문의

02-324-0595

(주)라이즈부동산중개법인

오늘 164 / 전체 12,638

-10층 건축 가능한 나대지

-용적률 800% 가능 확인

-숙박 관광 권장 지역 [호스텔, 오피스텔등]

-일반상업지역

-건축사 ,구청 등 호스텔 가능하고 권장되는 지역으로 설계 개요 모두 확인한 토지

마포구 대흥동 73-47번지  건축 규모 및 개발 타당성 기초 검토

이 토지는 일반상업지역이라는 강력한 무기를 가지고 있지만, 면적이 약 27평으로 매우 작아 '초소형 협소상가빌딩(밸류애드)' 관점으로 접근해야 하는 독특한 물건입니다.

1. 토지 기본 제원 및 규제 요약

대지면적: 89㎡ (약 26.92평 -> 약 27평)

용도지역: 일반상업지역 (마포구 조례 기준 기본 건폐율 60%, 용적률 800% 이하)

특이사항: 지구단위계획구역(2023-05-25 지정), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래허가구역 (외국인 등 또는 아파트 한정이라 일반 상업용 개발 시 제약 적음).

2. 건축 규모 단순 계산 (이론상 수치)

서울시 조례 및 일반상업지역 법정 상한을 기준으로 계산한 이론상 최대 규모입니다.

건축면적 (바닥면적): $89㎡ \times 60\% = 53.4㎡$ (약 16.15평)

건물을 지었을 때 1개 층의 최대 바닥면적이 약 16평입니다.

지상층 연면적 (용적률 산정 연면적): $89㎡ \times 800\% = 712㎡$ (약 215.38평)

이론상 최대 층수: $800\% \div 60\% =$ 약 13층

⚠️ 현실적인 제약과 경고 (★가장 중요)

이론상으로는 16평짜리 바닥으로 13층짜리 연필 빌딩을 지을 수 있을 것 같지만, 실제 건축 시에는 지구단위계획과 건축법상 규제로 인해 13층까지 짓는 것이 불가능에 가깝습니다. 그 이유는 아래와 같습니다.

3. 핵심 걸림돌 및 실질적 건축 검토

① 지구단위계획에 따른 '기준/허용/상한 용적률' 제한

토지이용계획에 '지구단위계획구역(2023-05-25)'이 지정되어 있습니다. 상업지역이라 하더라도 지구단위계획 지침에 따라 기반시설 기부채납이나 공개공지 확보 등이 없으면 용적률을 400~500% 선으로 제한하는 경우가 대부분입니다. 대지가 27평밖에 안 되기 때문에 인센티브를 받기 위한 땅을 내놓을(기부채납) 여력도 없습니다. 현실적으로는 400~600% 내외에서 결정될 확률이 높습니다.

② 주차장 설치 기준 (가장 큰 한계)

건축물을 지을 때 필수적인 주차 대수 확보가 발목을 잡습니다.

근린생활시설(상가): 서울시 기준 시설면적 134㎡당 1대 (또는 국토부 기준 150㎡당 1대)

만약 용적률을 다 찾아 먹어서 연면적을 150평~200평으로 넓히면 최소 3~5대의 주차 공간이 필요합니다.

1개 층 바닥이 16평인데 주차 3~4대를 지상에 대고 나면 1층에 상가를 넣을 공간이 아예 사라지거나, 계단실/엘리베이터를 놓을 공간조차 부족해집니다. (기계식 주차 타워를 넣기에도 대지 폭과 회전 반경이 나오지 않을 수 있습니다.)

③ 코어(Core) 면적의 손실

엘리베이터 1대와 피난계단 구조를 짜 넣으면 최소 4~6평이 소요됩니다. 바닥면적 16평 중에서 코어(계단+엘리베이터+화장실)가 5평을 차지하면, 실제 쓸 수 있는 전용 면적은 층당 10~11평 남짓밖에 안 됩니다. 층수가 올라갈수록 공사비 대비 임대 효율이 급격히 떨어집니다.

4. 현실적인 최적의 개발 대안 추천

이 토지는 단독으로 10층 넘는 빌딩을 올리기보다는, '주차장 설치 예외 규정'을 최대한 활용하는 초소형 협소상가(5~6층 규모)로 기획해야 사업성이 나옵니다.

💡 현실적인 건축 스펙 예시 (5층 규모 협소빌딩)

규모: 지상 1층 ~ 지상 5층 (용적률 약 300% ~ 400% 적용)

연면적: 약 80평 ~ 100평

주차 대수: 1대 (연면적을 주차 1대만 나와도 되는 선으로 맞추거나, 인근 공영주차장 활용을 통한 주차장 설치 비용 납부 제도로 면제 시도)

MD 구성안:

1층: 테이크아웃 전문점, 초소형 에스프레소 바, 편집숍 (전용 11평)

2~4층: 미용실, 공유오피스, 크리에이티브 아틀리에, 1인 예약제 숍

5층: 루프탑 테라스를 포함한 와인바 또는 사옥형 사무실

5. 비즈니스 관점의 추가 검토 제안

대흥동 상권은 대흥역(6호선) 중심의 경의선 숲길 라인과 공덕·신촌으로 이어지는 학원가 및 오피스 배후 수요가 탄탄한 지역입니다. 다만 본 필지는 면적이 작아 공사비(비계 설치, 자재 적재 공간 부족으로 인한 장비대 상승)가 일반 평당 공사비보다 훨씬 높게 나올 수 있습니다.

본격적인 설계에 착수하시기 전에 아래 두 가지 방향을 먼저 확인해 보시는 것을 강력히 추천합니다.

공동개발 가능 여부 확인: 양옆 필지(73-46번지 등)와 합필하여 공동 개발할 경우 지구단위계획상 인센티브(용적률 완화)를 받거나 주차장 배치가 훨씬 수월해져 대지 가치가 몇 배로 뛸 수 있습니다. 지구단위계획상 '공동개발 권장/지정' 사항이 있는지 마포구청 도시계획과에 확인이 필요합니다.

마포구청 지구단위계획 지침 확인: 해당 구역(대흥지구 또는 신촌지역 일대 지구단위계획 등)의 결정고시도를 확인하여 최대 높이 제한(m) 및 전면공지 확보 규정이 있는지 꼭 체크하셔야 합니다.